- Аклιգዴр врቨнтուв ω
- Ижуδዌλըхре оያማпοшарс
- Лопрኜյ ε м
- М ሲጧբιщиру
- Ֆዓռаሙխχէዬ аፆጎջኀ
- Ы п
- Уψոв оπ
- Уξ тዱлуዔ
umowa przedwstępna przeniesienia praw do działki
Umowa przeniesienia praw do działki jest ważnym elementem procedury zmiany nabywcy praw do niej. Tę kwestię regulują zapisy ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych art. 41 ust. 1. Dowiedz się więcej i pobierz wzór takiej umowy!
HomePrawo i ustawyDziałki budowlane – kiedy potrzebna jest umowa przedwstępna kupna? Wyniki twojego wyszukiwania Kupno odpowiedniego miejsca, które przeznaczymy pod budowę domu, nie jest w dzisiejszych czasach łatwym zadaniem. Działki budowlane oferowane na sprzedaż są bowiem różne, a ich ceny mocno się między sobą wahają. Niełatwo jest wybrać tę najkorzystniejszą, a jednocześnie najtańszą ofertę spośród wielu innych dostępnych na rynku. Zanim jednak wpłacimy sprzedającemu pokaźną kwotę pieniędzy, warto sprawdzić wszystkie warunki panujące na działce, którą jesteśmy zainteresowani. Działki budowlane – dobre warunki Zanim przystąpimy do sfinalizowania tak istotnej dla nas transakcji, powinniśmy sprawdzić wiele kwestii związanych z możliwością budowy przyszłego domu na zakupionej działce. Działki budowlane są inwestycją, której nie sposób nie przemyśleć. W pierwszej kolejności upewniamy się zatem, kto jest właścicielem działki oraz czy osoba sprzedająca nam miejsce pod budowę domu jest do tego uprawniona. W następnym kroku zawsze sprawdzamy, czy hipoteki nie obciążyło żadne zadłużenie. Nikt z nas nie chce przecież razem z działką zyskać długów lub roszczeń o przeniesienie wartości. Wszystkie te informacje możemy pozyskać w Wydziale Ksiąg Wieczystych odpowiednim dla rejonu, na którym znajduje się działka. Jej właściciel powinien podać nam dokładny numer Księgi, pod którym zapisane są wszelkie informacje dotyczące interesującego nas obszaru. Dzięki temu zyskujemy pewność co do faktycznego stanu prawnego kupowanego przez nas gruntu. Gdy jesteśmy już spokojni o kwestie formalne, musimy zastanowić się nad określeniem własnych potrzeb i oczekiwań. Warto pokusić się o pozyskanie wyrysu i wypisu z ewidencji gruntów i budynków. Dzięki temu dokumentowi zyskamy informacje o położeniu, dokładnej powierzchni działki, przebiegu granic i przeznaczeniu. Ponadto, od osoby sprzedającej działkę możemy domagać się informacji o stanie jej uzbrojenia. To on ma uświadomić nam, czy wybudowane są odpowiednie przyłącza oraz ukazać uzyskane techniczne warunki przyłączenia. Jeśli takich nie posiada – możemy zapytać tylko i wyłącznie o istniejące możliwości podłączenia działki do sieci. Umowa przedwstępna jako gwarancja Jeśli jesteśmy już zdecydowani na kupno działki, zawarcie finalnej umowy warto poprzedzić podpisem złożonym pod umową przedwstępną. Jest ona dla nas gwarancją rezerwacji działki przez określony czas. Dzięki temu zyskujemy określony termin, który możemy wykorzystać do upewnienia się, czy działka spełni wszystkie nasze oczekiwania. Najczęściej umowę przedwstępną zawieramy, uzależniając sfinalizowanie transakcji od otrzymanych pozwoleń i zgód. Ten rodzaj umowy możemy zawrzeć w zwykłej, niepoświadczonej formie pisemnej lub u notariusza. Dzięki temu zyskujemy dodatkową gwarancję, że sprzedaż finalnie dojdzie do skutku. W razie wycofania się sprzedawcy, swoich praw do działki budowlanej będziemy dochodzić na drodze sądowej. W sytuacji, gdy musimy poczekać na wydanie, chociażby technicznych warunków przyłączenia, warto skorzystać z opcji umowy przedwstępnej. Nie kosztuje ona nas wiele, a sporo dzięki niej zyskujemy. Zabezpieczeniem tej umowy jest najczęściej jedynie zadatek, który stanowi do 20% wartości kupna działki. Tracimy go tylko wtedy, gdy zrezygnujemy z kupna działki budowlanej. Natomiast gdy rozmyśli się sprzedający, musi zwrócić nam aż dwukrotność zadatku. Umowa przedwstępna jest też dobrym rozwiązaniem, jeśli staramy się o uzyskanie kredytu, dzięki któremu sfinansujemy kupno działki. Na decyzję kredytową również musimy poczekać, a i znalezienie najkorzystniejszej oferty kredytowej również zajmuje parę dni. W wielu przypadkach to od ilości pieniędzy uzależniamy, czy i kiedy staniemy się właścicielami działki budowlanej. Kredyt hipoteczny stanowi dla wielu osób jedyną drogę do zakupu swojego miejsca na Ziemi. Środki finansowe Kredyt hipoteczny jest rozwiązaniem polecanym przez doradców finansowych głównie ze względu na swoją prostotę. Stosunkowo łatwo go otrzymać, wystarczy jedynie wykazać pozytywną zdolność kredytową. W jej ocenie bank bierze pod uwagę naszą obecną sytuację finansową, warunki zatrudnienia, szacowaną wysokość posiadanego majątku. Istotna jest dla niego również nasza przeszłość kredytowa – to, czy spłacaliśmy już jakiś kredyt i nie zalegaliśmy z terminowymi wpłatami kolejnych rat. Ze względu na fakt, że działki budowlane rzadko tracą na wartości. Zakup działki budowlanej stanowi poważną inwestycję na wiele lat. Jednocześnie, bogactwo ofert na polskim rynku gruntów sprzyja wzrostom cen za areał, co wiąże się w konsekwencji z większymi kosztami zakupu gruntu. Im bardziej atrakcyjna działka i jej położenie, tym bardziej wzrasta jej cena. Nie każdy z nas dysponuje tak dużymi kwotami pieniężnymi, by od ręki zakupić wymarzone miejsce pod budowę domu. Z oferty bankowej kredytów hipotecznych najczęściej korzystają ludzie młodzi, ale i rodziny z dziećmi. Modna obecnie tendencja do przeprowadzania się na wieś również sprzyja rozwojowi rynku gruntów. Większość osób pragnie wybudować dom w cichej i spokojnej okolicy, a to wiąże się z określonymi kosztami. Informujemy, iż w celu dostosowania serwisu do Państwa potrzeb korzystamy z informacji zapisanych za pomocą plików cookies AKCEPTUJĘ CZYTAJ WIĘCEJPrivacy & Cookies Policy Wpis takiego roszczenia skutecznie zabezpiecza interesy nabywcy z umowy przedwstępnej sprzedaży, ponieważ nawet, gdy właściciel nieruchomości po ujawnieniu roszczenia wynikającego z umowy Umowa z następcą może być nieodpłatna (np. darowizna) lub odpłatna (np. dożywocie). W braku odmiennej woli stron jest to umowa dożywocia (art. 88 ust. 1). Ponadto umowa z następcą może zawierać inne postanowie nia, w szczególności dotyczące wzajemnych świadczeń stron przed i po przeniesienia przez rolnika własności gospodarstwa rolnego na następcę (art. 84 zd. 1). Określone w art. 84 zd. 2 ustawy świadczenia dodatkowe, jak też wzajemne świadczenia, mogą być zastrzegane w umowie z następcą każ dego typu, czyli zarówno w umowie przedwstępnej (art. 84,91 ustawy), jak i w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności gospodarstwa rol nego (art. 84), jak i umowie przenoszącej własność gospodarstwa rolnego (art. 85). Charakterystyczne jest uregulowanie ustawy zezwalające na za strzeganie różnych postanowień, w tym świadczeń wzajemnych w umowie 1) przedwstępnej (oraz 2) zobowiązującej i 3) rozporządzającej — w tych dwóch ostatnich przypadkach (2,3) nigdy to nie budziło wątpliwości). Mimo braku art. 84 zd. 2 (czy teżart. 88 ust. 2) świadczenia takie, w tym wzajem ne lub niewzajemne mogłyby być zastrzegane w umowie przedwstępnej (art. 84, 91). Wynikałoby to ze swobody umów (art. 3531, art. 58 Do brze zrobił ustawodawca, że przykładowo wskazał na różne postanowienia, w tym świadczenia wzajemne w umowie przedwstępnej, bowiem pozwala to uniknąć wątpliwości interpretacyjnych, które mogłyby być, gdyby tego przepisu (art. 84 zd. 2,91 ustawy) nie było. Umowa przedwstęp na może zawierać różne postanowienia, w tym według mnie również takie, które wywołują skutek od zaraz (ex nunc), a nie dopiero z chwilą zawarcia umowy stanowczej (przyrzeczonej), jakby to na pozór mogło się wydawać. Z takiego postawienia sprawy przez ustawodawcę w art. 84 zd. 2,91,88 ust. 2 ustawy wynika, że wszystkie schematy podziałowe czynności prawnych mają zastosowanie na tle umowy przedwstępnej (art. 84, 91). To samo według mnie wynikałoby ze swobody umów, nawet gdyby nie było art. 84 zd. 2, 88 ust. 2, 91 ustawy (art. 3531, 58 Czyli umowa przedwstępna może teoretycznie być umową, która jest czynnością zobowiązującą — roz porządzającą — upoważniającą, przysparzającą, odpłatną — nieodpłatną, kauzalną. Na pozór mogłoby się wydawać, że te schematy podziałowe nic mają zastosowania do umowy przedwstępnej. Tak jednak nie jest. Wyni ka to ze swobody umów w umowie przedwstępnej w (art. 389,390,353', 58 W pełni te różne klauzule umowne mogą być w umowie przedwstę pnej (art. 84, 88 ust. 2, 91 ustawy, art. 3531, 58 Stanowią one element prawny jednej umowy z następcą przedwstępnej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej). Nie jest to zespół umów, jak mogłoby się wydawać (za równo na tle art. 84, 91 ustawy, jak i na tle — art. 389, 390, 3531, 58 Jest to zatem jedna umowa przedwstępna (lub zobowiązująca albo roz porządzająca) z różnymi świadczeniami. W umowie przedwstępnej świad czenia zasadnicze odnoszą się do czasu zawarcia umowy stanowczej (przy rzeczonej) — zawarcie umowy stanowczej (przyrzeczonej), pewne świad czenia, które mogą mieć równorzędny charakter lub podrzędny w stosun ku do umowy stanowczej, mogą być zawarte w umowie przedwstępnej. Stąd należyta staranność musi być skierowana na interpretację tych umów. Ale jest to zagadnienie ogólne występujące na tle umów cywilnoprawnych, które tu ma zastosowanie. W tej interpretacji umowy przedwstępnej (i świad czeń z niej wynikających) trzeba mieć na uwadze charakter prawny umo wy z następcą jako umowy przedwstępnej (art. 84, 91 ustawy). Pozwoli to uniknąć wielu wątpliwości interpretacyjnych. Przykładowo mogą to być czynności także upoważniające, np. rolnik udziela pełnomocnictwa ogólnego (art. 98, 99 do zarządu gospodar stwem rolnym następcy w okresie pracy w gospodarstwie rolnym. Może to być także pełnomocnictwo rodzajowe (do czynności określonego rodzaju) lub pełnomocnictwo do konkretnych czynności (art. 98 Do świadczeń może zobowiązać się w umowie z następcą przedwstęp nej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej) rolnik lub następca (alter natywa zwykła). Przykładowo do oznaczonych świadczeń może zobowią zać się następca. Do oznaczonych świadczeń może zobowiązać się rolnik, np. do utrzymania następcy jako wynagrodzenie za pracę w gospodarstwie rolnym przez następcę przez cały okres pracy w gospodarstwie rolnym. Do utrzymania rolnika — może w umowie z następcą przedwstępnej (lub zo bowiązującej albo rozporządzającej) zobowiązać się następca. Środki na to może czerpać z własnych źródeł lub z dochodu z pracy w gospodarstwie rolnym. Następca pracując w gospodarstwie rolnym ma status wynikający z pracy w gospodarstwie rolnym. Nie jest on posiadaczem (samoistnym lub zależnym) gospodarstwa rolnego ani właścicielem, lecz dzierżycielem. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby rolnik przeniósł posiadanie — samoistne lub zależne — na następcę (np. dzierżawa, art. 708 „dzierżawa” nieodpłat na, użytkowanie) zachowując własność gospodarstwa rolnego. Rolnik po winien jednak zachować ostrożność w oddawaniu gospodarstwa rolnego w posiadaniu zależne (zachowując oczywiście posiadanie samoistne gospo darstwa rolnego — art. 337 a zwłaszcza samoistne następcy. Następ ca może pracować bezpłatnie lub za wynagrodzeniem. W braku odmien nej umowy praca jest bezpłatna. Wszystko zależy od tego, jaki model prawny prowadzenia gospodarstwa rolnego po zawarciu umowy z następcą 1) przedwstępnej (lub 2) zobowią zującej albo 3) rozporządzającej — w tym ostatnim przypadku (3) jest to na ogół nieaktualne, por. jednak art. 28 ustawy) zorganizują, wybiorą rol nik i następca. Dużą rolę będą miały do odegrania stosunki osobiste mię dzy rolnikiem a następcą. Wskazana jest tu ostrożność obydwu stron. Zau fanie może być łatwo zachwiane. W tej charakterystyce ogólnej umowy z następcą przedwstępnej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej) nie można wchodzić w kwestie szcze gółowe, można rzecz ująć tylko ogólnie, syntetycznie. Wydaje się, że na tle umowy z następcą 1) przedwstępnej (lub 2) zobo wiązującej albo 3) rozporządzającej — w tym ostatnim przypadku por. art. 28 ustawy) możliwa jest konstrukcja spółki cywilnej między rolnikiem a następcą (lub następcami — może bowiem być ich kilku) w prowadze niu gospodarstwa rolnego. W przypadku umowy przedwstępnej spółka cy wilna byłaby elementem tej umowy zasadniczym obok pierwszego pod stawowego celu, jakim jest zawarcie umowy stanowczej (przyrzeczonej); gospodarstwo rolne byłoby w okresie do przejścia prawa własności gospo darstwa rolnego na następcę (następców) prowadzone wspólnie przez rol nika i następcę. Teoretycznie mogą oni prowadzić to gospodarstwo rolne wspólnie także po zawarciu umowy przenoszącej własność gospodarstwa rolnego na następcę, ale stosowano by zasady zawieszenia prawa do części uzupełniającej emerytury lub renty na zasadach określonych w art. 28 usta wy. Spółka nadal mogłaby istnieć, a od wyboru wspólników zależałoby, czy zdecydują się na pełną emeryturę lub rentę czy też na składkową tylko część emerytury lub renty (por. w tej sprawie bliżej art. 28 ustawy, do którego odsyłam). Wspólnicy powinni zachować należytą ostrożność, staranność przy decydowaniu się na tę formę współpracy rolnika i następcy z uwagi na skut ki prawne (przede wszystkim cywilne; administracyjne, w tym podatko we; procesowe) zawarcia takiej umowy spółki cywilnej. Spółka cywilna w perspektywie krótkotrwałej jest nieistotna. Dowodem tego jest cel umo wy z następcą i ustawy emerytalnej. Spółka cywilna jest dyskusyjna w tym przypadku na tle ustawy emerytalnej. Jak widać, nie sposób nawet ogólnych zasad omówić. Po prostu musi je zastąpić swoboda umów, która zna mnóstwo różnorodnych klauzul pra wnych, konstrukcji prawnych. Stosunki między następcą a rolnikiem mogą być oparte o kryterium etyczne — cywilne — ekonomiczne. Ich synchro nizacja da pozytywne rezultaty osobiste, społeczne, ekonomiczne i prawne. Wymaga to przestrzeganie przede wszystkim zasad etyki — moralnych, które tak łatwo są nieprzestrzegane. Przełożenie etyki na prawo należy do prawnika, stron umowy. Ale etyki nie zastąpi najlepiej skodyfikowany sy stem prawny. Prawidłowe sformułowanie umowy z następcą przedwstęp nej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej) pozwoli na przestrzeganie podstawowych zasad etycznych — moralnych. Stąd mocna rola osób spo rządzających tę umowę — notariuszy. Znajomość zasad etyki, prawa, eko nomii, w czym pomocna jest swoboda umów, pozwoli uniknąć przynajmniej niektórych ujemnych skutków prawnych. Świadczenia z dożywocia (art. 908 § 1 normalnie zastrzega się w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności gospodarstwa rolne go w zamian za dożywotnie utrzymanie (art. 88 ust. 1, art. 84). W umowie przedwstępnej (art. 84,91) zastrzega się zazwyczaj zawarcie umowy stanow czej dożywocia. Zazwyczaj świadczenia z umowy dożywocia należą się wówczas, gdy wykonano nie tylko umowę przedwstępną do zawarcia umo wy dożywocia (art. 84, 91), ale także umowę zobowiązującą do przeniesie nia prawa własności gospodarstwa rolnego (art. 88 ust. 1 ustawy). W umowie z następcą można zastrzec różne świadczenia na rzecz rolni ka lub osób trzecich, np. obowiązek kształcenia dzieci rolnika, obowiązek spłat na rzecz oznaczonych osób itd. W tym ostatnim przypadku umowa w tej części jest umową na rzecz osoby trzeciej (art. 393 Do obowiązku wydania nieruchomości oraz przejścia korzyści i cięża rów (długów) dotyczących nieruchomości z uwagi na odpłatny charakter umowy dożywocia stosuje się według mnie przepisy o sprzedaży (art. 548 Rolnik — zbywca ponosi odpowiedzialność z tytułu wad fizycznych i prawnych nieruchomości (art. 556 i nast. Jak podkreślono uprzednio, podobnie jak przy umowie darowizny ciężary związane z rzeczą przecho dzą na obdarowanego (art. 548 per analogiam). W umowie darowizny nie ma odpowiedzialności za wady fizyczne i prawne darowizny (por. art. 892 Jest to bowiem umowa nieodpłatna. W skład ustawowej treści dożywocia (art. 908 § 1 art. 88 ust. 1 usta wy) nie wchodzi użytkowanie nieruchomości zazwyczaj gruntowej oraz służebność osobista mieszkania. Uprawnienia te (użytkowanie, służebność osobista, w tym służebność osobista mieszkania) mogą przysługiwać rolni kowi wtedy, gdy zastrzegł sobie je w umowie z następcą (art. 84, 85 usta wy). W braku zastrzeżenia umownego uprawnienia te (użytkowanie, słu żebność osobista) nie przysługują rolnikowi. Jest to niedopatrzenie usta wodawcy. Sprawa mieszkania oraz użytkowania nieruchomości (zazwyczaj gruntowej) jest podstawową sprawą dla rolnika. Prawo do mieszkania oraz użytkowanie działki na ogół było zastrzegane w dotychczasowych ustawach (1977, 1982) o różnym charakterze prawnym. Nie ma na to tu miejsca. W przepisach przechodnich ustawy w zasadzie wzmocniono w zakresie pra wa do mieszkania oraz działki dotychczasowe uprawnienia rolników. Nie uregulowano tego problemu w ustawie. A jest to podstawowe prawo, upraw nienie rolnika — mieszkanie, użytkowanie (własność) działki. Daje mu to gwarancję stabilności życiowej tak konieczną w umowie dożywocia. Zgo dnie z art. 28 ust 4 pkt 1 rolnik może zachować na własność nieruchomość gruntową wraz z budynkami oraz nieruchomości gruntowe o obszarze do 1 ha gruntów rolnych i leśnych. Ale takie uprawnienie musi wynikać z tre ści umowy z następcą (art. 84, 85, 91 ustawy). W braku takiego zastrzeże nia rolnik przenosi własność całego gospodarstwa rolnego (art. 84, 85 usta wy). Stąd rola notariusza -—- osoby sporządzającej umowę — aby wskazać rolnikowi na to prawo i należycie je zabezpieczyć także przed naciskami psychicznymi ze strony następcy. Rolnikowi wolno oczywiście — wynika to ze swobody umów — zachować słabsze prawo niż własność mieszkania (z nieruchomością gruntową) oraz własność nieruchomości gruntowej. Rol nik może bowiem zachować sobie przykładowo tylko służebność osobistą mieszkania i pomieszczeń gospodarczych oraz użytkowanie działki gruntu (nieruchomości gruntownej) do 1 ha. Z art. 28 ustawy wynikają także szer sze uprawnienia rolnika, do przepisu tego należy odesłać. W braku odmiennych postanowień (art. 88 ust. 2 ustawy, art. 908 § 1 rolnik ma tylko status domownika w zakresie uprawnień mieszkanio wych oraz nie ma prawa użytkowania działki gruntu (nieruchomości grun towej). Rolnik jako domownik jest dzierżycielem, nie jest posiadaczem mieszkania. Nie przysługuje mu zatem ochrona posesoryjna (art. 349 ani tym bardziej petytoryjna (art. 222 W tej sytuacji rolnik w każdej chwili może zostać usunięty z mieszkania i nie korzysta z ochrony poseso- ryjnej ani petytoryjnej. Przysługuje mu tylko — jak się wydaje — roszcze nie obligacyjne o przywrócenie statusu domownika (przywrócenie zamie szkania) w stosunku do następcy. Rolnik przeniósł na następcę własność i posiadanie gospodarstwa rolnego. Taki stan rzeczy wydaje się wątpliwy. Nie jest on uzasadniony w sensie etycznym i prawnym ani też społecznym. Wymaga to podjęcia odpowiednich zabiegów interpretacyjnych. Dożywot- nika można uznać za posiadacza zależnego mieszkania. Byłoby to upraw nienie obligacyjne wynikające z umowy dożywocia. A ponieważ do doży wocia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczo nych (art. 910 § 1 nie wchodząc w dyskusje teoretyczne czy dożywo cie jest prawem rzeczowym ograniczonym, czy ya^w-prawem rzeczowym ograniczonym, czy zobowiązaniem realnym, należy przyjąć, że rolnik — do- żywotnik ma roszczenie rzeczowe (art. 251 w zw. z art. 222 w zw. z art. 910 czyli korzysta z ochrony prawnorzeczowej w zakresie mieszkania. Dożywotnik — rolnik miałby zatem roszczenie obligacyjne skuteczne względem następcy oraz prawnorzeczowe skuteczne erga omnes (względem wszystkich) o ochronę prawa swego do mieszkania. Przy tej koncepcji po nadto rolnik — dożywotnik korzystałby z ochrony posesoryjnej (art. 344 i nast. — art. 336 i nast. jako posiadacz zależny. I do tej koncepcji na leży się przychylić. Według mnie prawo dożywocia jest pewnego rodzaju prawem rzeczowym ograniczonym (art. 910 § 2 Sprawa wymaga in 48 terwencji ustawodawcy przez zastrzeżenie prawa do mieszkania i działki gruntu w postaci prawa własności, a przynajmniej służebności osobistej mie szkania i użytkowania działki. Dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokali w budynkach (mieszkalnych lub gospodarczych) wchodzących w skład gospodarstwa rolnego 1 ub nie wchodzących w jego skład. Przedmiotem umowy z następcą jest gospodarstwo rolne. Czasami umowa darowizny połączona jest z inną umową odpłatną lub darmą, np. z dożywociem, sprzedażą itp. Stanowi wówczas tzw. umowę mieszaną i zachodzi kwestia, jakie przepisy należy do niej zastosować. Można ją albo rozłożyć na poszczególne elementy — M. N.: darowiznę — dożywocie — sprzedaż itd. — i do każdego z nich stosować przepisy dla niego właściwe, albo też traktować jako jednolitą umowę, do której zasto sowanie mają przepisy wszystkich typów w skład jej wchodzących14. 14 A. Ohanowicz, w: A. Ohanowicz, J. Górski, Zarys prawa zobowiązań, Warsza wa 1970, 15 Por. jw. Umowa z następca przedwstępna (lub zobowiązująca albo rozporządza jąca) z zastrzeżeniem innych postanowień, w szczególności świadczeń wza jemnych, może być umową mieszaną. Zachodzi wówczas pytanie, jakie przepisy do takiej umowy stosować. Trzeba odesłać tu do ogólnych zasad prawa cywilnego w tym zakresie. Można teoretycznie tę umowę rozłożyć na poszczególne elementy i do każdego z nich stosować przepisy dla niego właściwe — co nie wydaje się zasadne, albo też traktować jako jednolitą umowę, do której zastosowanie mają przepisy wszystkich typów w skład jej wchodzących. Możliwe jest połączenie umowy darowizny z inną umo wą odpłatną lub darmą, np. z dożywociem, sprzedażą Możliwa jest sytuacja odwrotna, połączenia umowy dożywocia z inną umową odpłatną lub nieodpłatną, np. z darowizną, sprzedażą. W umowie z następcą przedwstępnej (lub zobowiązującej albo rozpo rządzającej) mogą być różne świadczenia — umowa mieszana (dożywocie — darowizna — renta — sprzedaż — użytkowanie — służebność osobista mieszkania (por. jednak art. 908 § 2 — dzierżawa itp.). Trzeba zawsze badać, czy jest to umowa mieszana czy też zespół umów połączonych ze sobą wzajemnie. W braku odmiennej woli stron, która zawsze jest dopu szczalna zgodnie ze swobodą umów, jest to jedna umowa mieszana (art. 84 zd. 2 ustawy). Stosuje się tu ogólne zasady prawa cywilnego w tym zakresie. Jeśli jest to darowizna, to stosuje się zasady takie jak przy darowiźnie, chyba że przepisy ustawy z 20 XII 1990 r. stanowią inaczej. Jeśli jest to umowa dożywocia, to stosuje się przepisy o umowie dożywocia, chyba że z ustawy z 20 XII 1990 r. wynika co innego (z wyraźnych przepisów lub z ich wykładni). Kolejne zagadnienie to dopuszczalność zastrzegania w umowie z następ cą nieodpłatnej (np. darowizny) powyższych świadczeń („świadczeń dodat kowych”) na rzecz rolnika lub osób trzecich. Teoretycznie można prezen tować trzy stanowiska: 1) powyższe świadczenia mogą być zastrzegane w odrębnej umowie (dwie połączone umowy: z następcą, o „świadczenia dodatkowe”), 2) „świadczenia dodatkowe” mogą być zamieszczone w umowie z następcą, 3) świadczenia takie nie mogą być zamieszczone w umowie z następcą. Stanowisko pierwsze nie budzi wątpliwości, takie dwie zespolone nawet w jednym dokumencie umowy są dopuszczalne. Uznawali to nawet zwolennicy tezy trzeciej. Uzasadnienia normatywnego nie ma na pewno stanowisko trzecie, opiera się ono w istocie na założeniu, że zastrzeżenie „świadczeń dodatkowych” jest sprzeczne z zasadą nieod płatności umowy z następcą. Jak to uzasadniono uprzednio, umowa z na stępcą ze „świadczeniami dodatkowymi”, jest czynnością nieodpłatną. Uza sadnienie normatywne ma stanowisko drugie. Jego argumentacja pozosta- je w ścisłym związku z charakterem prawnym umowy z następcą. Kto jest zwolennikiem tezy, że umowa z następcą jest umową darowizny, ten ma sprawę bardzo prostą. Wszak dopuszczalna jest darowizna z poleceniem (art. 893 Z polecenia nie wpływa wierzytelność dla osoby uprawnionej. Do puszczalna jest tzw. darowizna obciążliwa, wynika to ze swobody umów; w umowie takiej darczyńca nakłada na obdarowanego obowiązek określo nego świadczenia na rzecz darczyńcy lub osoby trzeciej. Podmioty te mają wierzytelność o spełnienie świadczenia. Kto natomiast twierdzi, źe umo wa z następcą nieodpłatna nie jest umową darowizny, lecz odrębną umo wą cywilnoprawną, ten poprzez analogię z przepisów o darowiźnie (pole ceniu, darowiźnie obciążliwej), jako że są to umowy rodzajowe zbliżone, może uzasadnić dopuszczalność „świadczeń dodatkowych”. Za nimi prze mawia także zasada swobody umów (art. 58 Wynika z niej, że w nie odpłatnych umowach zobowiązująco-rozporządzających (umowa darowi zny, z następcą) dopuszczalne są „świadczenia dodatkowe”. Wprost to wynika obecnie z art. 84 zd. 2 ustawy. Nadto za ich przyjęciem przema wiają względy etyczne. Emerytury (renty) często nie zaspokajają usprawie dliwionych potrzeb rolnika. Fakt, że rolnik może wnieść powództwo ali mentacyjne przeciwko następcy16, nie wyłącza dopuszczalności „świadczeń dodatkowych” w umowie z następcą. Tradycyjnie w umowach, w których dochodzi do zmiany pokoleń w rolnictwie (dożywocie, darowizna, umowy nienazwane — działy za życia), dopuszczalne są „świadczenia dodatkowe”. Czemu inaczej postępować w umowie z następcą, która należy do tego typu umów. Z kolei zastrzeżenie „świadczeń dodatkowych” nie sprzeciwia się założeniom ustawy emerytalno-rentowej. Poza tym jest wyraźny przepis, który zezwala na ich zastrzeganie (art. 84 zd. 2). Nie ma obecnie ograni czeń do świadczeń „alimentacyjnych” w umowie z następcą. Świadczenia stron mogą być dowolne (art. 84 zd. 2). Ustawa z 1990 r. nie przewiduje ograniczeń wysokości świadczenia. Jest zatem bezdyskusyjne, że dopu szczalne są np. świadczenia dodatkowe w postaci opału, środków żywno ściowych. Nie sprzeciwia się to zasadzie nieodpłatności umowy z następ cą. Świadczenia te nie muszą mieć charakteru alimentacyjnego. Można przez analogię stosować do nich art. 913 § 1 i zamienić świadczenia w naturze na odpowiednią rentę, ale muszą być spełnione przesłanki wy mienionego przepisu. Nadto: „świadczenia dodatkowe” a także wzajem ne dopuszczalne są w umowie z następcą. Od woli stron zależy, czy zawar ta umowa ma charakter nieodpłatny (np. darowizny) czy odpłatny (np. do żywocia). „Świadczenia dodatkowe”, a także świadczenia wzajemne są do zwolone bez ograniczeń (art. 84 zd. 2 ustawy). 16 Uchw. SNz 8 I 1982 r. III CZP 58/81, OSNCP 1982, 17 2 ustawyz1990r. był art. 21ustawyz 1982 M. Niedośpiał,„Świadczenia dodatkowe”..., s. 26 in. Jeżeli rolnik przeniósł własność gospodarstwa rolnego na następcę przed nabyciem prawa do emerytury lub renty, a w umowie z następcą albo w umowie zawartej w celu wykonania tej umowy nie postanowiono ina czej, może on także żądać od następcy, w zakresie określonym w art. 88 ust. 1 — to jest w zakresie uzasadnionym potrzebami rolnika i członków jego rodziny oraz warunkami majątkowymi i osobistymi następcy, z uwzględnie niem jego nakładu pracy w gospodarstwie rolnym i korzyści uzyskanych od rolnika przed objęciem gospodarstwa — świadczeń pieniężnych w wy sokości nie przekraczającej połowy emerytury podstawowej miesięcznie do czasu nabycia prawa do emerytury lub renty (art. 88 ust. 2 ustawy). Omówie nie tego przepisu wymagałoby odrębnego opracowania17. Umowa sprzedaży jest dopuszczalna, ale trzeba mieć na uwadze dewa luację pieniądza. Jeśli pieniądz nie zostanie skapitalizowany, np. w dobrach materialnych, np. dom, to traci na wartości. Dlatego rolnik musi rozważyć, czy dokonać umowy sprzedaży czy dożywocia; umowa dożywocia daje wprawdzie niskie, ale stałe dochody, zaś sprzedaż może dać wysoki jedno razowy dochód, który wkrótce m Następnie należy wypełnić wniosek o zatwierdzenie przeniesienia prawa do działki. Kandydat może wypełnić deklarację członkowską jeżeli wyraża wolę zostania członkiem PZD (dwie deklaracje w przypadku małżonków). Powyższe dokumenty należy złożyć w zarządzie ROD. W razie wątpliwości zapraszamy do kontaktu e-mail.Zakup działki z reguły jest zaplanowany, a jej wybór dobrze przemyślany. Czasem jednak trafia się świetna okazja, która wymaga szybkiego działania i wówczas łatwo popełnić błąd. Aby tego uniknąć, warto przed zakupem podpisać umowę przedwstępną, która da nam czas na sprawdzenie, czy działka, którą chcemy kupić, na pewno spełnia nasze oczekiwania. Umowę przedwstępną podpisuje się też, gdy z jakiegoś powodu w danym momencie nie jest możliwe zawarcie umowy docelowej, ale jesteśmy zdecydowani na zakup. Najczęściej wiąże się to z kredytem. Umowa przedwstępna jest zwykle warunkiem jego uruchomienia, ale daje nam też pewność, że w międzyczasie nikt inny nie kupi tej działki. Może się również zdarzyć, że choć jesteśmy przygotowani finansowo, sprzedający nie jest w stanie udzielić nam wszelkich niezbędnych informacji. Podpisanie umowy sprzedaży może być wówczas ryzykowne. Dlatego dopóki nie upewnimy się, że stan faktyczny i prawny działki nie budzi wątpliwości, warto podpisać umowę przedwstępną. Kiedy zaś sprzedający uchyla się od podpisania takiej umowy, powinna nam się zapalić czerwona lampka. Innymi słowy, umowa przedwstępna to pewnego rodzaju gwarancja, że transakcja będzie bezpieczna i dojdzie do skutku w ustalonym terminie. Umowa przedwstępna sprzedaży działki - na co zwrócić uwagę Umowa przedwstępna daje nam możliwość sprawdzenia istotnych kwestii, przed zawarciem umowy ostatecznej. Dlatego przed jej podpisaniem dobrze się zastanówmy, co musimy i chcemy sprawdzić oraz ile czasu będziemy na to potrzebować. Dopiero wówczas ustalmy termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Sprzedający powinien nam udostępnić numer księgi wieczystej. To pozwoli na sprawdzenie, czy jest on jedynym właścicielem danej działki, czy nie ciąży na niej hipoteka albo prawa osób trzecich, takie jak służebność gruntowa czy roszczenia o przeniesienie własności. Drugi ważny dokument to wypis z ewidencji gruntów i budynków. Na jego podstawie ustalimy, jak działka jest położona, gdzie przebiegają jej granice i jaką ma powierzchnię. Dowiemy się też, jakie jest sąsiedztwo działki oraz jakie jest jej zagospodarowanie. Gdy na działce znajdują się jakieś budynki, sprawdzimy ich przeznaczenie, ustalimy właścicieli oraz znajdziemy ewentualne wpisy do rejestru zabytków czy obiektów objętych ochroną przyrody. Jeśli sprzedający nie dysponuje wyrysem i wypisem z ewidencji gruntów, możemy wystąpić o niego samodzielnie. Dane te są jawne, z tym, że nie będąc właścicielem, musimy wskazać interes prawny w ich uzyskaniu. Wystarczy zamiar zakupu działki potwierdzony umową przedwstępną. Za sporządzenie wypisu pobierana jest opłata. Powinniśmy też upewnić się, czy na działce, która jest przedmiotem umowy, będzie można wybudować dom czy inne obiekty. Stąd właściciel powinien nas poinformować, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, abyśmy mogli to sprawdzić. Jeśli okaże się, że nie — możemy wystąpić do właściwego terytorialnie urzędu gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W momencie składania tego wniosku nie musimy być jeszcze właścicielem działki, natomiast ten dokument może okazać się kluczowy przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie. Zanim złożymy wniosek, musimy jeszcze dowiedzieć się, czy działka jest uzbrojona, czyli sprawdzić kwestię doprowadzenia mediów, takich jak woda i prąd. Jeśli tak, sprawa jest prosta. Jeśli nie, musimy zorientować się, czy w ogóle będzie to możliwe oraz przy okazji ile to będzie kosztowało i trwało. W tym przypadku niestety wiążącą odpowiedź, czyli techniczne warunki przyłączenia, uzyska tylko właściciel działki. My możemy co najwyżej zapytać się o to u dostawców mediów. Na odpowiedź przyjdzie zapewne poczekać, więc po raz kolejny przyda się czas, który daje umowa przedwstępna. Co jeszcze warto sprawdzić przed zakupem działki Kiedy zadbamy już o niezbędne kwestie formalne, warto sprawdzić też te mniej oczywiste, o których właściciel często nie wspomina. Na przykład, jeśli w domu, który ma powstać na działce, planujemy korzystać z odnawialnych źródeł energii, istotną sprawą będzie możliwość odpowiedniego usytuowania budynku względem stron świata i brak obiektów zacieniających. Prawo określa również minimalne odległości ścian obiektu od innych budynków, dróg publicznych i od granic działki. Czy więc nasz wymarzony dom się na niej zmieści, a ukształtowanie terenu na wszystko pozwoli? Warto także sprawdzić rodzaj i strukturę gruntu oraz poziom wód gruntowych na działce. Można o to zapytać sąsiadów, można rozejrzeć się po okolicy i zobaczyć, czy pobliskie budynki nie mają śladów pęknięć mogących świadczyć o osiadaniu gruntu. Z kolei domy bez piwnic oraz wilgotne ślady na murach mogą wskazywać na podmokłe podłoże. Czasem wskazówką może być nawet okoliczna roślinność — sosny preferują tereny piaszczyste, wierzby mokre. Pewność w tej kwestii uzyskamy, zlecając badanie geotechniczne gruntu. Jest to niestety dość kosztowne. Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży działki? Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Wielu pośredników nieruchomości (którym, nawiasem mówiąc, warto przekazać kwestie sprawdzenia wskazanych wcześniej aspektów) udostępnia na swoich stronach wzór umowy przedwstępnej. Powinna ona przede wszystkim wskazywać to, co jest istotne dla umowy docelowej, zatem: strony umowy (imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, nr dokumentu tożsamości) szczegółowo opisany przedmiot umowy — w naszym przypadku: dane właściciela działki (akt notarialny), lokalizacja i numer działki, numer księgi wieczystej, mapa, wypisy z ewidencji gruntów jeżeli są itp. cenę działki. Umowa do swojej ważności wymaga złożenia podpisów obu stron oraz wskazania miejsca i daty jej zawarcia. Nie jest natomiast konieczne zawarcie jej przed notariuszem, aczkolwiek wtedy mamy pewność, że zostanie sporządzona prawidłowo. Notariusz może też na jej podstawie złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej w dziale „Roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości”, co w razie uchylania się sprzedającego pozwoli nam skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Ustalenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej również nie jest obligatoryjne, ale warto to zrobić, aby uniknąć sytuacji przeciągania sprawy lub ponaglania do finalizacji. Zalecamy także wskazanie warunków, w jakich umowa przedwstępna może ulec rozwiązaniu. Dlaczego? Załóżmy, że umawiamy się na trzymiesięczny termin podpisania umowy ostatecznej. Przewidujemy, że tyle czasu wystarczy nam na załatwienie formalności. Tymczasem okazuje się, że na działce wiosną robi się bajoro, albo bank odmówił nam udzielenia kredytu. Zakup będzie więc bezsensowny albo wręcz niemożliwy. Jeśli nasza umowa przedwstępna ma formę wymaganą dla ważności umowy przyrzeczonej, a nie ustalimy w niej takich wyjątków, sprzedający ma prawo domagać się jej zawarcia w ustalonym terminie lub odszkodowania. Zadatek czy zaliczka Zwyczajowo przy umowie przedwstępnej kupujący wpłaca sprzedającemu pewną kwotę na poczet przyszłej transakcji. Najczęściej w formie zaliczki lub zadatku. Jeśli sprzedaż dojdzie do skutku, opłata ta, niezależnie od formy, jest odliczana od umówionej ceny działki. Jednak na wypadek gdyby do zawarcia umowy miało nie dojść, tylko zadatek zabezpiecza interes obu stron równomiernie. Czym się więc różnią te formy? W przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej kupujący ma prawo domagać się zwrotu zaliczki nawet wtedy, gdy to po jego stronie leży odpowiedzialność za niedotrzymanie zobowiązania. Sprzedający więc zostaje z niczym. Natomiast w przypadku zadatku, gdy wina leży po stronie kupującego, sprzedający ma prawo go zatrzymać jako rekompensatę. Gdy to sprzedający wycofa się z umowy, kupujący może zaś żądać nie tylko zwrotu zadatku, ale również jego równowartości, czyli podwojonej kwoty. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy obie strony zgodnie rozwiązują umowę przedwstępną lub gdy żadna ze stron nie jest odpowiedzialna za to, że umowa przyrzeczona nie mogła zostać zawarta. Wtedy sprzedający powinien zwrócić kupującemu zadatek w całości. Jak więc widzimy, umowa przedwstępna pozwala zadbać o niezbędne formalności i tak wszystko przygotować, aby zakup działki był sensowny, bezpieczny i korzystny. Może nas też uchronić przed nietrafionym zakupem, a nawet nieuczciwym sprzedającym. Czasem wyjątkowo atrakcyjna oferta jest nią tylko na pierwszy rzut oka. Okazuje się bowiem, że działki nie można uzbroić, jest położona na bagnistym terenie, albo w sąsiedztwie planowana jest budowa wielkotowarowej fermy trzody chlewnej. Podejmując zbyt pochopną decyzję, sporo więc ryzykujemy. W przypadku nieruchomości dodatkowo przepisy są tak skomplikowane, że naprawdę warto skorzystać z usług profesjonalistów, którzy wiedzą, na jakie aspekty trzeba zwrócić uwagę. Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia Zobacz działki Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia